荆州市荆州区人民政府
关于荆州区站西单元棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定
荆区政征〔2017〕3号
荆州区站西单元棚户区改造项目经荆州区人大常委会审议通过，已纳入荆州区2017年国民经济和社会发展计划。为维护被征收人的合法权益，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号）、《荆州市城区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（荆政规〔2015〕10号）等相关规定，现就荆州市荆州区站西单元棚户区改造项目国有土地上房屋征收工作作出如下决定：
一、项目名称：荆州区站西单元棚户区改造项目
二、征收范围：东至庄王大道，西至荆州大道，南至荆州大道，北至灵均路（具体以规划红线为准）。
三、征收主体：荆州市荆州区人民政府
四、征收部门：荆州区房屋征收与补偿办公室
五、征收实施单位：荆州区站西单元棚户区改造项目部
六、征收补偿方案：见附件
七、签约期限：2017年8月25日至2017年11月25日。
八、补偿协议：房屋征收部门与被征收人应在签约期限内，就补偿方式、补偿金额和支付期限、房屋还建安置的地点和面积、搬迁费、临时过渡费、设备迁移费、签约奖励、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。房屋被依法征收后，国有土地使用权依法同时收回。
九、补偿决定：房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议的，将依法作出补偿决定。
十、任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
十一、征收范围内的被征收人对本决定不服的，可以自本决定发布之日起60日内，向荆州市人民政府申请行政复议，也可以自本决定发布之日起6个月内依法向人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。
荆州市荆州区人民政府
2017年8月25日
荆州区站西单元棚户区改造项目
国有土地上房屋征收与补偿方案
为推动站西单元棚户区改造项目工作的顺利进行，维护被征收人的合法权益，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号）、《荆州市城区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（荆政规〔2015〕10号）等相关规定，结合站西单元棚户区改造项目实际情况制定本方案。
一、基本情况
(一)项目名称：站西单元棚户区改造项目
(二)征收范围：东至庄王大道，南至荆州大道，西至荆州大道，北至灵均路。（具体以规划红线为准）
(三)房屋征收主体：荆州区人民政府
(四)房屋征收部门：荆州区房屋征收与补偿办公室
(五)房屋征收实施单位：荆州区站西单元项目
(六)签约期限：以征收决定公告的期限为准
(七)征收范围内房屋摸底调查概况:
被征收房屋户数约：2000户
被征收房屋总建筑面积约20万㎡（不含企事业单位不动产面积，具体数据以实际签约户数和面积为准）。
二、被征收人、被征收房屋的确定及补偿原则
(一)被征收人及被征收房屋基本情况的确定
被征收人的姓名或者名称、房屋性质、房屋用途和建筑面积等，以不动产登记机构（含原土地及房产登记机构）颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
(二)征收补偿原则
1、对被征收人房屋权属证书记载的建筑物、认定为合法建筑的未登记建筑和未超过批准期限的临时建筑，依法给予补偿。对认定为违法的未登记建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，但被征收人配合征收、自行拆除的，可给予自拆补助。
2、征收个人住宅，建筑面积不足45平方米（涉及到房屋所有权共有的房屋建筑面积合并计算），且为被征收人唯一住宅的，按照45平方米给予征收补偿；该住宅不是被征收人唯一住宅的，按被征收人实际房屋面积给予征收补偿。
三、未登记建筑的认定和补偿
(一)未登记建筑认定办法。按荆州市、区相关规定执行。
(二)未登记建筑补偿办法
1、认定可视为合法建筑的，按照已登记建筑给予补偿。
2、认定为历史无证房屋的，必须建在被征收人合法土地使用权范围内，按照下列标准给予补偿：
（1）建成时间在2008年1月1日以前的，按照不超过房屋实际用途（商业门面除外）价值的90%予以补偿；
（2）对认定为历史无证房且实际作为经营性用房使用的个人房屋，按照历史无证住宅给予补偿，补助按照本方案《“住改非”认定及补助 》条款执行。
3、2008年1月1日至2012年9月1日（《住房和城乡建设部关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》自2012年9月1日起施行）建设的未登记建筑，自主拆除的按照房屋重置价格给予补偿。
4、2012年9月1日后由规划、国土、住建、城管等部门核定为违法建筑的，若配合征收则给予自拆补助。
四、征收评估
1、房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过投票或者摇号等方式确定。
2、被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10个工作日内申请复核评估；对复核结果仍有异议的，应当自收到复核报告之日起10个工作日内，向荆州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
3、对于未经登记的建筑，按照该建筑的认定、处理结果进行评估。
五、个人房屋的补偿与安置
本项目房屋征收采用货币补偿和产权调换两种方式，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。补偿内容包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；荆州市、荆州区人民政府制定的补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
(一)补偿方式
1、货币补偿。补偿标准以房地产价格评估机构出具的评估报告为依据。征收个人住宅类房屋可按不超过被征收房屋评估价值20%的标准给予补助；房屋权属证明为非住宅类、土地使用性质为国有商业出让或者房屋用途证载为生产、经营的被征收房屋为经营性房屋，可按不超过其评估价值的10%的标准给予补助，另加征收补偿费、临时安置补偿费、附属物及装修的评估价、其他补助和奖励等为房屋征收货币补偿总金额。
2、货币化安置。由政府提供限价商品房房源供被征收人选择，其具体实施细则（办法）以荆州市人民政府制定的相关政策为准。
3、产权调换。采取政府代筹房源（代筹房源的基本方式为政府整体回购、定向开发房屋等），就近安置原则；被征收人选择产权调换的，按照签订协议的顺序在安置房源中先签先选房。
（1）由项目部审核被征收人是否具有选择代筹房源资格。
（2）本项目产权调换比例为建筑面积1：1。
（3）对被征收人选择的安置房面积必须就近靠档，由于户型的原因，面积超过被征收房屋面积的部分按照安置房的实际价值支付。对安置房面积少于被征收房屋面积的部分，按本方案中货币补偿方式予以补偿。
（4）办理安置房《不动产权证书》手续时，被征收人需提供相关资料。被征收房屋为国有土地使用权证的，在办证过程中发生的税、费，在不超出原登记面积的情况下，按照相关政策执行；超出原登记面积部分发生的税、费由被征收人承担。被征收房屋无证或为集体土地使用权证房屋，在办证过程中发生的税、费由被征收人承担。
(二)补偿内容及标准
1、被征收房屋价值补偿：不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
2、临时安置补偿：对住宅房屋按被征收房屋建筑面积每月12元/㎡发放，选择货币补偿的一次性发放3个月的临时安置补偿费；选择产权调换的临时安置补偿费发放时间为签订征收补偿协议后搬家交房之日起，至安置房交付之日后3个月终止，按月计算（不足半月按半个月计算，超过半月不足1月按1月计算）。临时安置补偿每月不足800元的，按800元补偿。第1年的临时安置补偿一次性发放，余下的临时安置补偿按季度发放。
安置房自取得建筑施工许可之日起36个月内交付，超出36个月期限的临时安置补偿双倍发放。
3、搬迁补偿:选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积10元/㎡计算一次性搬迁补偿（不足800元的，按800元补偿）；选择产权调换的，搬迁补偿按两次发放。
4、停产停业损失补偿:征收经营性房屋，停产停业期限按不超过六个月计算（即停产停业补偿不超过被征收经营性房屋评估价的2.5%）。
(三)其他补偿
1、附属物补偿：以评估价格作为依据补偿。
2、装饰装修的补偿：由征收人和被征收人协商确定，协商不成的，可以委托评估机构通过评估确定。
3、经批准未超过期限的临时建筑按重置成本价实行货币补偿。
4、因征收产生的其他需要补偿的项目，经协商或评估后予以补偿。
(四)补助
1、迁移补助费：
①设备迁移补助费（以被征收人实有设备为准）：
固定电话迁移补助费：100元/部；
有线电视迁移补助费：300元/户；
宽带（光纤）补助费：100元/户；
三匹以下空调拆装补助费：400元/台；
三匹以上（含三匹）空调拆装补助费：500元/台；
电、气、热水器拆装补助费：200元/台；
单独立户电表补助费：单相400元/块，三相800元/块；
单独立户水表迁移补助费：2000元/户；
单独天然气立户补助：2300元/户；
太阳能热水器补助费：1000元/台；
水井补助费：300元/口。
上述补助中水、电、燃气立户费用凭原始发票领取，各项补助发放后，安置房的各项开户、安装等费用均由被征收人自理；若各项开户等费用在安置房交付期间有变动，最终据实结算。若安置房已开好水、电、燃气户头，在征收中不予补助。
②大型设备（主要指锅炉和大型机械、机电设备等）迁移补助协商确定，协商不成的，由评估机构确定。若委托征收实施单位搬迁，不再发放迁移补助费。
2、“住改非”认定及补助
征收个人住宅，被征收人自行改变为经营性用房使用的，按照住宅房屋给予征收补偿。但在政府作出征收决定之日前两年，住宅已作为经营用途且正在使用，并以该住宅为注册地址办理了合法、有效的工商营业执照及税务登记的，经过认定后，依据该房屋《房屋认定报告》对其实际用于经营的部分给予适当补助，补助标准为不超过经营性房屋与住宅房屋市场评估价格差额的50%,不再给予停产停业损失补助。对实际经营2年以上，但未办理工商营业执照的，或者办理工商营业执照不足2年的，配合征收并在签约期限内签约的经认定后给予适当补助，补助标准不得超过同面积“住改非”房屋补助标准。
3、帮扶补助
对在规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议、按期搬家交钥匙的特殊困难被征收人，按照市、区有关部门的规定，给予困难帮扶补助。
(五)奖励
1、按照被征收人签定征收补偿安置协议、搬家交钥匙的先后顺序号相加，作为选择安置房的顺序号，从小到大进行选房，如选房顺序号相同的，先腾空房屋者优先选择，仍无法确定的，采取随机确定方式决定。
2、签约奖金
①自征收决定书规定的签约期限开始之日起60日内（含第60日）签约每户给予奖金20000元。
②自征收决定书规定的签约期限61日-90日内（含第90日）签约每户给予奖金15000元。
③自征收决定书规定的签约期限91日至签约最后期限内签约每户给予奖金10000元。
对超出签约期限的被征收人不予奖励；奖金只对原自然户，新分户不予奖励。
3、共同居住且人均房屋建筑面积少于35平方米，选择产权调换的，可奖励房屋建筑面积的10%，即可按照建筑面积1:1.1的比例还建安置。
六、企事业单位不动产的征收
按照《荆州区国有土地上企事业单位不动产征收与补偿实施细则》执行。
七、签订协议
房屋征收签约起止时间公告后，本项目征收实施单位负责与被征收人签订《房屋征收补偿协议》，协议条款应符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定。
八、补偿安置手续的办理
(一)签订补偿安置协议时，被征收人应出示身份证原件、身份证复印件、房屋权属证书（房屋产权证、土地使用证）原件及房屋水、电、气结算凭证等资料，委托代理人办理相关手续的，受托人（年满18周岁）应提供本人身份证、授权委托书等相关资料。
协议签定后，被征收人应将房屋权属证书原件、腾空房屋后的房屋钥匙交房屋征收实施单位，经验收后结算各项征收补偿款。
被征收人须保持征收房屋的原有状态，结清水、电、天然气、固定电话、有线电视、宽带等各项费用（附水、电等各项费用的报停或转移清单）；严禁被征收人损坏房屋，不得对房屋构件、内外装修、附属物、门、防盗门窗、防盗网、窗、水、电、天然气、有线电视、网络设施等进行拆除，否则征收人有权从补偿费中直接扣除被其损坏物品的费用；由于被征收人自行拆除造成的后果由被征收人承担。
(二)被征收人领取补偿费用时，应提供户口、身份证原件，出示相关设备的报装或缴费凭证供征收部门查验，征收部门工作人员查验现场情况，被征收人应予以配合。若被征收人委托他人（年满18周岁）领取的，受委托人必须持有被征收人的委托书及户口、身份证原件。
九、本方案未尽事项，按国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其他有关规定执行。
